The Optimist
The Optimist is een onafhankelijk opinietijdschrift over mensen en ideeën die de wereld veranderen.
Het zijn onzekere tijden na Corona. Voor zowel winkels, hotels als kantoren is het volstrekt onduidelijk wat de komende jaren gaat brengen. Maar het cliché is waar: never waste a good crisis. Er komen kansen bij om rekening mee te houden bij het ontwerpen van een gebouw.
DOOR: TESSA JOL
COVID heeft ervoor gezorgd dat vastgoedeigenaren anders naar hun gebouwen zijn gaan kijken. Een van de meest opvallende factoren hierin is de opkomst van ‘blending’: het combineren van meerdere functies in één en dezelfde ruimte. Hierdoor is een gebouweigenaar minder afhankelijk van een enkele huurder en kunnen aanvullende huurinkomsten worden gegenereerd. Om dit voor elkaar te krijgen zullen gebouweigenaren moeten kijken hoe hun gebouwen voor meerdere functies kunnen worden ingezet en wat dat betekent voor de afspraken met hun huurders.
Delen
Het principe van blending past in de opkomst van de sharing economy, die draait om het delen van diensten en producten met andere gebruikers. Tot op heden is de invloed van de sharing economy op vastgoed echter relatief beperkt gebleven. Het gaat niet veel verder dan ‘vastgoed as a service’. Dan gaat het om huurovereenkomsten waarbij voorzieningen zoals vergaderzalen, restaurants en elektrische auto’s worden gedeeld met medehuurders.
De sectoren waarbij het gedeelde gebruik van een ruimte wel al een stap verder gaat, zijn retail en horeca. Zo openden Albert Heijn, Jumbo en Lidl al cafés in hun supermarkten. Tegelijkertijd verkopen cafés steeds vaker producten zoals kleding en keukenapparatuur.
De coronacrisis heeft deze ontwikkeling versneld. Aangewakkerd door de onzekerheid in de vastgoedmarkt slaat deze ‘blend-trend’ over op andere industrieën. Zo worden discotheken overdag gebruikt als sportschool en hotels worden werkplekken.
Voordelen
Naast de flexibiliteit die blending biedt, zijn ook de aanvullende huurinkomsten in potentie aanzienlijk. Een simpel voorbeeld toont dit aan. Een gemiddelde gebruiker – of het nou een kantoorhuurder, winkelier, hoteloperator of bewoner is – gebruikt een ruimte gemiddeld genomen slechts circa 1/3e van de tijd. De rest van de tijd is het gebouw per saldo ongebruikt. Stel je voor welke huuropbrengsten gegenereerd kunnen worden als de resterende 2/3e leegstand dus ook in huuropbrengsten wordt terugverdiend.
Minstens net zo belangrijk zijn de voordelen voor mens en planeet. Door intensiever gebruik te maken van bestaand vastgoed, zal de noodzaak voor nieuwbouw per saldo afnemen. En niet bouwen is nog altijd beter dan duurzaam bouwen.
Daarnaast zorgt synergie tussen verhuurder en de diverse huurders tot horizonverbreding. Begrip en kennis van andermans visie en belangen zijn essentieel om samen verder te komen en oplossingen te vinden. De coronapandemie toont dat maar al te goed aan.
Ontwerpstudio D/DOCK uit Amsterdam is voorloper op dit gebied. Zo hebben ze reeds voor corona al het kantoor van Microsoft op Schiphol ontworpen, met als visie om het kantoor buiten reguliere kantoortijden een tweede functionaliteit te geven.
Coen van Dijck, CEO van D/DOCK: ‘Door blending verrijk je het gebouw an sich. Ruimtes worden niet langer slechts door één functie gebruikt. Het gaat niet om een simpele optelsom, maar juist om de wisselwerking tussen verschillende disciplines. Hierdoor ontstaan prachtige nieuwe crossovers die je niet verwacht.’
Toekomst
Wat betekent dit voor de wereld van morgen? Gaan we door Covid-19 en de bijbehorende onzekerheden geen ouderwetse winkelcentra, kantoortorens en hotelgebouwen meer bouwen?
Allereerst zullen architecten moeten gaan nadenken over hoe ruimtes tijdens de dag of week kunnen wisselen van gebruiker en wat dit betekent voor het ontwerp.
Ook zullen de afspraken met huurders anders worden vastgelegd dan voorheen. In feite wordt naast de m2 VVO en de huurtermijn een derde factor relevant: hoe gaan de gebruikers om met elkaar?
Tot slot zal de verhuurder ervoor moeten zorgen dat de beleving van en relatie tussen de huurders optimaal is. Hiermee zorgt de verhuurder niet alleen dat eventuele overlast tussen huurders wordt voorkomen, maar zelfs synergie tussen de gebruikersgroepen kan ontstaan. Ontwerpen wordt op die manier een kwestie van rekening houden met vier dimensies.
Blended Venue
Recent opende D/DOCK hun nieuwe studio, die ze ‘blended venue’ noemen. Het bedrijf transformeerde een oude houtzagerij in de Amsterdamse Houthavens naar een hybride gebouw dat gedurende de dag en week van functie verandert. Hierdoor zal de gebruikstijd 40 procent meer zijn dan een traditioneel kantoorgebouw. Van 22 tot 27 augustus 2022 organiseren ze de ‘blended week’ om te laten zien hoeveel gebruik een gebouw aan kan, door een propvol programma waarin werken, ontspannen, muziek, kunst, lezingen, sporten, eten en drinken kunnen blenden in één ruimte.
Meer informatie:
Reacties